Госкомземом учтен опыт развитых стран Европейского Союза

Создание рыночных земельных отношений возможно лишь при условии  введения земель сельскохозяйственного назначения в рыночный экономический оборот. На сегодня специалисты Госземагентства Украины разработали проект Закона Украины "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, принятие и реализация которого позволят внедрить в Украине цивилизованные рыночные земельные отношения и приблизить развитие аграрного сектора экономики нашей страны до уровня развитых стран. 

При разработке указанного законопроекта был учтен опыт развитых стран, прежде всего Европейского Союза в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Так, законодатели тщательно изучили и учли наработки зарубежных коллег относительно предоставления прерогатив государству в сфере оборота земель Норвегии, Польши, Франции, Нидерландов и адаптировали их к отечественным реалиям. На сегодгя, в соответствии с положениями законопроекта продавать земли сельскохозяйственного назначения могут все, кто имеет их в собственности, тогда как покупателями таких земель могут быть государство, территориальные общины, Государственный земельный банк и граждане Украины.

Из круга покупателей земельных участков исключены юридические лица, кроме Государственного земельного банка, что позволит создать условия для функционирования крепкого среднего класса в аграрной сфере, сформировать соответствующую конкурентную среду.

Об эффективном обороте земель с указанным ограничением свидетельствует опыт Дании, где юридические лица не имеют права не только покупки земель, но и прав на их аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые имеют опыт ведения сельскохозяйственного производства, соответствующую квалификацию и берут на себя обязательства непосредственно заниматься сельскохозяйственным производством в течение длительного срока.

В круг покупателей земель сельскохозяйственного назначения в законопроекте не включены также иностранцы, лица без гражданства, иностранные государства, международные правительственные и неправительственные организации.

Подобные ограничения относительно прав собственности для иностранцев на сельскохозяйственные угодья действуют на общегосударственном уровне в Ирландии, Японии, Мексике, Новой Зеландии, на региональном уровне - в Австралии, Канаде, США. В ряде других стран также практикуются ограничения на возможность приобретения в собственность иностранцами земель сельскохозяйственного назначения. Такие ограничения действуют в Австрии, Чешской республике, Исландии и Турции.

С целью недопущения функционирования теневых схем уклонения от налогообложения, рейдерских схем занятия земель, использование подставных лиц при приобретении права собственности и пользования землей, разработчики законопроекта об обороте земель предусмотрели внедрение механизма передачи в собственность земельных участков сельхозназначения гражданам Украины - покупателям земельного участка при наличии разрешения на приобретение земельного участка и отображения на публичной карте единого Интернет-ресурса (в так называемой "накопительной базе”) данных относительно спроса и предложений, продавцов и покупателей земельных участков.

Подобная разрешительная система по приобретению земельных участков в собственность и предоставления их в пользование существует в Японии, Новой Зеландии, Нидерландах (разрешение на аренду земли), Ирландии (разрешение на аренду земли), Франции, Австрии, Германии и Норвегии.

Ради создания крепкого экономически активного среднего класса в аграрной сфере экономики, способного рационально использовать имеющийся земельный потенциал и эффективно вести сельскохозяйственное производство, разработчики законопроекта предлагают установить требования к гражданам Украины - покупателям земельных участков сельскохозяйственного назначения, такие как проживание в местности, на территории которой продается земельный участок (совет, район), желание, преимущественно личным или семейным трудом, вести на земельном участке самостоятельное товарное сельскохозяйственное производство, наличие опыта работы в сельском хозяйстве или ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Установление таких требований позволит избежать концентрации земельной собственности в руках лиц, которые не занимаются и не намерены заниматься сельскохозяйственной деятельностью, обеспечит доступ экономически активной части сельского населения к земельному ресурсу, будет способствовать развитию мелко - и середнетоварного фермерства. Подобные требования существуют в Германии, Норвегии, Польше, России, Венгрии, Дании, Франции, Швейцарии, Японии, Ирландии, 13 штатах США.

Законодатели позаботились, в частности, об улучшении уровня занятости сельского населения и демографической ситуации в сельской местности, как одного из главных направлений социальной политики государства. Решение данных вопросов будет осуществляться за счет обеспечения арендаторами земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, сельского населения рабочими местами и стабильным заработком (в зависимости от площади арендованных земель, региональных особенностей сельхозпроизводства и системы расселения).

Так, к примеру, решение вопросов по снижению безработицы и созданию рабочих мест в аграрной сфере в Швейцарии осуществляется путем законодательного урегулирования рациональных размеров хозяйств. При определении таких рациональных размеров хозяйств разработаны нормативы, которыми определено, что минимальный размер фермы должен обеспечить занятость одного человека на 75%, или на 2 100 часов в году. А максимальным считается участок, который обеспечивает разумный уровень доходов от 2,5 до 3 работников. В равнинной местности минимальный размер участка определен в 5-7,5 га. В случае аренды земли минимальный размер участка должен обеспечивать занятость 1,5 работника.

В случае купли-продажи земли или сдачи ее в аренду во Франции одним из требований для получения разрешения властей является установление минимальной площади земли. Этот минимум устанавливается законом. Такое хозяйство должно обеспечивать полную занятость как минимум двух людей и обеспечивать им достойный доход.

Углубление арендных отношений и трансформация их до уровня цивилизованных стран предусматривается путем законодательного закрепления минимального уровня арендной ставки, а также законодательного закрепления минимального срока аренды (7 лет) для земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности, что будет способствовать формированию устойчивого землепользования, рациональному и эффективному использованию этих земель.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде, законопроектом не ограничивается.

Предупреждение монополизации арендных отношений будет регулироваться Законом Украины "О защите экономической конкуренции”.

Введение минимальных и максимальных сроков аренды земель в процессе оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения практикуется в Германии (максимальный срок аренды), Швейцарии, Италии, Португалии, Испании, Японии (максимальный срок аренды), Норвегии (максимальный срок аренды), Нидерландах, Бельгии, Люксембурге, Ирландии, Франции, Греции.

С целью избежания дробления земельных участков сельскохозяйственного назначения во время их наследования большим количеством наследников или смены собственника, устанавливается минимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения, который не подлежит разделу.

Законопроектом предусмотрен запрет на осуществление выделения в отдельный земельный участок сельскохозяйственного назначения, если в результате этого раздела образуется хотя бы один земельный участок меньше минимального размера, установленного Кабинетом Министров Украины для земельных участков, которые образуются в результате деления земельного участка фермерского хозяйства, который наследуется, кроме случаев его присоединения к другому смежному земельному участку в процессе консолидации земель. Нормы неделимости минимального размера земельных участков сельскохозяйственного назначения достаточно распространены в таких странах, как Дания, Германия, Швейцария, Италия, Португалия, Испания, Ирландия, Япония, Норвегия, Нидерланды, Франция, Австрия, Россия.

Кроме того, законопроектом предусматривается установление 10-летнего запрета на изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов, кроме отчуждения земельных участков для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости в соответствии с законом, чем предотвращается необоснованная смена целевого назначения и урбанизация сельскохозяйственных земель. Применение этой нормы культивируется в Германии, 13 штатах Среднего Запада США, Австрии, России.

Для недопущения спекуляции земельными участками сельскохозяйственного назначения устанавливается регрессивная шкала государственной пошлины за удостоверение сделок, по которым происходит переход прав на земельные участки (от 100 процентов от нормативной денежной оценки земельного участка - в случае отчуждения в первый год, до 10 процентов - в случае отчуждения в десятый). Меры по предотвращению спекуляции земельными участками применяются в Австрии, Норвегии, России.

Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которая может быть приобретена в частную собственность одним лицом, ограничивается 100 гектарами, кроме перехода таких земельных участков в наследство по закону. Этим предотвращается чрезмерная концентрация земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности одного лица и обеспечивается доступ экономически-активных представителей среднего класса на селе (фермеров) к земле, как к основному средству производства.

Нормы относительно ограничения минимальной площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица, применяются в законодательстве Германии, Швейцарии, Дании, Японии, Новой Зеландии, Испании, Нидерландах, Франции (разрешение в случае превышения размера фермы в 2 раза), Австрии.

Считаем, что воплощение в жизнь такой модели оборота сельскохозяйственных земель позволит повысить капитализацию и ликвидность земли как экономического актива, создать условия для цивилизованного оборота земель сельскохозяйственного назначения, повысив уровень продовольственной безопасности государства.

Главное управление Госземагентства в Запорожской области