Реєстрація    Увійти
Авторизація
» » » » Приобретение жилья в новостройке через целевые облигации: особенности схемы

Приобретение жилья в новостройке через целевые облигации: особенности схемы

Категорія: Позиція » Новини Позиція » Економіка
Приобретение жилья в новостройке через целевые облигации: особенности схемыВ статье мы разбираем один из нескольких способов инвестирования в новостройку, регламентированных законодательством. Речь пойдет об эмиссии облигаций застройщиком. Материал подготовлен совместно с юристом Владимиром Копотем и экспертами портала Bild.ua.
 

Оценка каждого жилого комплекса на Bild.ua формируется на основании подробного анализа проекта — разрешительной документации, инвестиционного договора, судебных дел и деятельности застройщика на рынке. Всего более 40 пунктов проверяются, чтобы вывести итоговый показатель. Чем ниже индекс надежности, тем рискованнее инвестиции. На сайте можно заказать подробный отчет по любому жилому комплексу страны, в котором будут собраны все документы и факты, обнаруженные в процессе проверки.

 

Как происходит процесс покупки через целевые облигации

Процедура инвестирования в недвижимость путем покупки ценных бумаг предусмотрена Законами Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке», «О государственном регулировании рынка ценных бумаг» и прописана в Положении «О порядке выпуска облигаций предприятий» Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР).

 

Чтобы обеспечить финансирование проекта через ценные бумаги, застройщик выпускает облигации, которые предполагается погасить квадратными метрами. «Эти облигации бывают процентными, дисконтными или целевыми, но чаще всего на рынке недвижимости используется последний вид», — объясняет Владимир Копоть.

 

Покупатель приобретает облигации, оплатив их стоимость и заключив договор купли-продажи. Купленные ценные бумаги переводятся на счет банка-держателя. Одновременно с покупкой целевых облигаций, покупатель и застройщик заключают договор бронирования квартиры, в котором указываются точные параметры объекта.

 

После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию покупатель может получить свою квартиру, предъявив застройщику ценные бумаги и подписав с ним договор купли-продажи или мены. Целевые облигации, как правило выпускают, на срок до заявленного завершения строительства. По окончанию этого периода застройщик должен до в течении года предоставить покупателю квартиру в обмен на ценные бумаги. «Стоит учитывать, что по закону, если инвестор вовремя не предоставит свои облигации, он потеряет право на их погашение», — предупреждает эксперт.

 

Преимущества покупки квартиры через целевые облигации, по мнению юриста:

  • ценные бумаги — это самостоятельный актив и могут быть использованы на вторичном рынке, например, для получения кредита под залог облигаций;
  • эмиссия целевых облигаций не подлежит налогообложению, что положительным образом сказывается на цене квадратного метра;
  • если облигации хранятся в цифровом, а не документарном виде, исчезает риск их утери;
  • НКЦБФР контролирует наличие разрешительных документов у застройщика.

Недостатки схемы:

  • целевые облигации невозможно погасить, если дом не достроен;
  • отсутствуют гарантии того, что застройщик обменяет облигации на жилье;
  • договор купли-продажи ценных бумаг не выступает основанием для оформления права собственности;
  • в договоре, как правило, не указывают ответственность застройщика за несоблюдение сроков строительства;
  • застройщик может передать недостроенный объект в ипотеку третьему лицу, в результате чего последнее получит преимущественное право на недвижимость.
  • если застройщик обанкротится, инвестор может потерять все вложенные деньги;
  • необходимы дополнительные затраты на частного нотариуса и взнос в пенсионный фонд при оформлении договора мены или купли-продажи.