Почему Киев страдает от проблемных застройщиков, или как купить квартиру и не прогадать

 Снова и снова в столице под носом у власти разворачиваются финансово-строительные пирамиды. Они оставляют после себя обманутых инвесторов, недострои и уголовные дела. Почему так происходит и как безопасно купить жилье на первичном рынке?

Сначала строительство шло на полную, но через год у застройщика начались проблемы. По состоянию на октябрь 2020 строительство полностью заморозили, а в работе застройщика власти обнаружили признаки строительной пирамиды.

Сейчас речь идет о 13 тыс. пострадавших инвесторов, 39 недостроев и миллиарды гривен выведенных средств, утверждают инвесторы и власть.

Столица до сих пор пытается разобраться с последствиями деятельности компаний бизнесмена Анатолия Войцеховского, а также Укрстроя - еще одного бывшего топ-застройщика страны. А это более полсотни недостроев и незаконных строек и десятки тысяч пострадавших.

Застройщик, у которого нет достаточно собственных или кредитных средств для финансирования строительства своих объектов, строит за счет покупателей будущего жилья. В этой схеме инвесторы новых и новых жилых комплексов платят деньги, за которые возводят не их дома, а достраивают предыдущие объекты.

Обычно часть средств владельцы выводят из компаний, а очередных инвесторов привлекают большими скидками, льготными рассрочками и низкой ценой квадратного метра. Нехватку средств покрывают за счет все больших масштабов строительства и привлечения все большего числа инвесторов.

На счету "Аркады" почти 20 лет работы на рынке недвижимости, десяток жилых комплексов и полсотни домов. Узнаваемые 25-этажные "панельки" этого застройщика высятся на значительной территории столичных Осокорков.

Казалось, что никаких проблем у застройщика нет. Но 2018 показал, что это не так.

Весной застройщик, который уже активно строил два масштабных жилых комплекса - "Патриотика" в Дарницком районе и "Эврика" в Голосеевском районе, вывел на рынок новый ЖК - "Патриотика на озерах".

Комплекс на 43 жилых 26-и 27-этажных дома рекламировали очень активно. Застройщик успел продать более 500 квартир в домах, которые едва начали строить. Но проект пришлось поставить на паузу.

Сначала стройплощадку стали атаковать активисты организации "Экопарк-Осокорки", требуя вместо жилого комплекса основать на территории в 176 гектаров парк. Тогда же начались проблемы с городскими властями.

В январе 2019 года договор аренды на лакомый кусок земли Киевский городской совет разорвала, ссылаясь на задолженность со стороны застройщика в 73 млн гривен. "Аркада" этот долг опровергала.

После этого застройщик вообще прекратил строительство всех своих ЖК, вспоминает Виталий Щербаков.

"Инвесторы стали заложниками этой ситуации, - возмущается он. - Мы вкладывали деньги в законное строительство, были все разрешительные документы. Мы выполнили все свои обязательства, а перед нами обязательств не выполнил никто".

В августе Нацбанк признал банк "Аркада" неплатежеспособным. Министр внутренних дел Арсен Аваков заявил, что сейчас расследуют дело в отношении сделок в фондах финансирования строительства "Аркады" на 9 млрд гривен.

А уже в сентябре президента банка "Аркада" Константина Паливоду арестовали по подозрению в присвоении 50 млн гривен из фондов ЖК "Патриотика" и "Эврика".

Инвесторы регулярно выходят на акции протеста и пикетируют мэрию, но пока ясности, кто достроит их дома и откуда взять на это средства, нет. Сейчас аудит проектов проводит компания "Киевгорстрой".

"Проблемы возникли исключительно из-за рейдерских синхронных действиях НБУ и КГГА", - убеждал застройщик в своем июльском заявлении.

История "Аркады" показательна тем, что это далеко не первый застройщик в Киеве с признаками финансовой пирамиды.

Укогруп оставила 15 тыс. пострадавших и более 40 незаконно построенных или недостроенных ЖК. Дома, по данным правоохранителей, возводили, как правило, без разрешительных документов, на самовольно захваченной земле, с нарушением требований безопасности.

"Киевгорстрой" достраивать эти дома отказался. Около десятка домов - под арестом. Часть домов отчаявшиеся инвесторы достраивают самостоятельно, создавая специальные кооперативы.

Войцеховского арестовали в 2016 году, но в конце концов он вышел под залог.

В марте 2020 года Войцеховский выехал из Украины в Польшу, сообщили представители Нацполиции в Печерском районном суде Киева. Его объявили в международный розыск.

В 2019-м "завалился" еще один бывший топ-застройщик - Укрбуд.

Но летом 2019-го темпы строительства резко затормозили. Осенью в компании сменилось руководство, свою долю в ней продал предыдущий совладелец и экс-депутат Максим Микитась.

В конце концов, компания оставила около 13 тыс. пострадавших инвесторов, 23 недостроя и несколько уголовных производств. Сам Максим Микитась оказался под арестом по обвинению в присвоении квартир, которые предназначались Нацгвардии.

В ситуацию пришлось вмешаться высшему руководству государства, и теперь часть недострои Укрстроя достраивает "Киевгорстрой". Сейчас застройщик взял на баланс 15 объектов.

Как же получается, что проблемы такого масштаба зреют под носом власти и правоохранительных органов много лет, пока не становится слишком поздно?

В мэрии главной причиной называют пробелы в законодательстве.

Причем на этом этапе компания не обязана показывать ни проект будущей застройки, ни разрешения. Во время строительства город никак не может проверить застройщика или тем более запретить строить, если есть подозрения, что застройщик недобросовестный.

"В центре Киева сегодня можно построить проект, который не сможет остановить ни полиция, ни город, - объясняет он. - А потом все проблемы возвращаются в город. Город получает "Аркаду", город получает Войцеховского, город получает Укрбуд".

По его мнению, предотвратить появление новых строительных пирамид очень просто - для этого нужно принять новый закон о фондов финансирования строительства (ФФС).

Их образовали свое время, чтобы защитить инвестора на первичном рынке недвижимости, но примеры Аркады и Укрстроя показали, что схема несовершенна. Ведь средства инвесторов из ФФС использовали для строительства именно их дома, а тратили на возведение предыдущих домов в рамках всего ЖК, - объясняет Бондаренко.

"Надо, чтобы средства из ФФС шли исключительно на определенный объект, тогда исчезает принцип пирамиды, не нужны дополнительные инвесторы, чтобы что-то достроить, - говорит он. - Конечно, цена квадратного метра тоже возрастет, но, простите, как вы хотите покупать жилье в столице по $200 за квадратный метр, когда только себестоимость строительства $500?".

Эксперты отрицают, что власть ничего не может сделать, чтобы защитить инвестора.

Юрист Евгений Грушовец, член Ассоциации юристов Украины, партнер Ario Law Firm, считает, что в Украине достаточно органов, которые при надлежащей мотивации могут бороться с недобросовестными застройщиками.

Главная причина, почему на строительном рынке каждый раз возникают такие аферы, - безнаказанность, убежден Грушовец.

"Государство не предоставляет никаких гарантий. Людям говорят - вы вкладывали средства, вы видели, куда их вкладывали, это риск ваш и ваши отношения с застройщиком", - объясняет он.

И приводит пример одного из своих дел. Десять лет назад его клиенты вложили средства в строительство в Киеве. Строительство заморозили, часть денег инвестор переводил на свои подрядные компании, которые выводили деньги в наличные. Дело длится уже пять лет.

"Я понимаю, что застройщик, который присвоил эти средства, на сегодня вообще ни за что не волнуется. Думаю, он даже не верит, что его кто-нибудь сможет привлечь к ответственности", - говорит юрист.

Чтобы побороть эти проблемы, следует вводить новые процедуры и искоренять коррупцию, а с этим еще ни одна власть справиться не смогла, считает эксперт.

"Укрбуд" упал "именно из-за политики, "Аркада" - из-за политики ..., - считает она. - С другой стороны, если бы" Аркада "стояла на хорошем грунте, такие проблемы ее бы не подкосили".

Она приводит пример западных стран, где привлекать средства вкладчиков на первичном рынке можно только через банки, а продавать квартиры - только с документами.

По ее словам, эксперты неоднократно призывали власть учесть успешный опыт других стран, но власти до сих пор ограничивается "имитацией реформ". К такой имитации она, в частности, отнесла ликвидацию Государственной архитектурно-строительной инспекции в 2020 году, вместо которой должны появиться два других контролирующих органа.