Новый "закон о многоэтажках"

14 мая народные депутаты приняли во втором чтении закон, который упраздняет традиционные жилищно-коммунальные хозяйства в стране и предлагает новые принципы управления многоквартирными домами.

Впрочем, многие эксперты уже сошлись во мнении, что единственная "новация" закона в том, что государство перекладывает расходы на содержание советских домов на плечи их жителей, ничего при этом не инвестируя в обновление жилфонда. 

Таким образом, законопроект № 1565 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" уже успел собрать громкие отзывы и критику.

Кто в доме хозяин?

Новый документ вводит понятие "многоквартирный дом" - это жилой дом, в котором расположены три или больше квартир.

Все владельцы квартир в них будут считаться совладельцами дома (его помещений, технических сетей и оборудования) и земельного участка, где он расположен.

Жильцы могут распоряжаться своим общим имуществом тремя способами:

• посредством общих собраний совладельцев квартир;
• путем создания объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД);
• наняв управляющего.

Управитель, согласно закону, это физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо - субъект предпринимательской деятельности, который по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт дома и условия проживания.

Для традиционных ОСМД в то же время меняется пропорциональность количества голосов во время голосования на собраниях. Если раньше у каждого собственника был только один голос, то теперь количество голосов будет зависеть от площади его жилья. Особо динамично создаются сейчас ОСМД в Одессе, наверное сказалась смекалка одесситов. Ситуацию комментирует глава одного из местных ОСМД Семен Перельман: "Начали с того, что привели в порядок коммуникации в подъезде, сменили все старые трубы и установили счетчик тепла, в итоге суммы по оплате тепловой энергии уменьшились на 40%. Произвели ремонт крыш, на это у ЖЭКа никогда не было денег, зайдите и посмотрите в наши подъезды, стены побелены и покрашены, окна на в подъездах мы давно сменили на металлопластиковые, установили даже жалюзи, которые заказали сразу с расчетом на весь дом  - , учитывая что все закупки оптовый удается здорово экономить".

Преимущества закона

Судьба каждого отдельного дома по новому закону отныне фактически ложится на плечи жильцов. Одним из самых позитивных моментов эксперты называют отстранение от работы ЖЭКов, которые за годы своего существования уже достаточно себя дискредитировали.

Теперь граждане свободны в своем выборе: могут делать все самостоятельно, присоединиться к ОСМД или нанять управляющую компанию, которая будет заниматься тем, что должны были делать ЖЭКи. 

"Законодательное регулирование отношений жильцов дома и эксплуатационной компании, во-первых, разграничит права и обязанности всех сторон, во-вторых, даст возможность жильцам влиять, например, на выбор правления ОСМД, инициировать проведение работ по утеплению или ремонту дома, влиять на формирование бюджета по содержанию дома и ОСМД", - отмечает генеральный директор компании MA Group Ольга Заремба.

Юрист компании "Спільна дія" Юрий Азаренко, в свою очередь, считает, что в закон обязательно еще внесут поправки или примут другие подзаконные акты, которые разъяснят нововведения. Азаренко обращает внимание на то, что идея с объединением совладельцев домов сама по себе хорошая, но только при условии, если ОСМД работают успешно и прозрачно.

"Закон весьма долгожданный и даже необходимый, учитывая ситуацию, сложившуюся в жилищно-коммунальном хозяйстве Украины. Однако он содержит ряд нюансов, о которых необходимо знать владельцам квартир, которые теперь к тому же станут и совладельцами домов, хотят они того или нет", - отмечают в юридической компании Prove Group.

Главный момент, на который обращают внимание юристы, это то, что в течение года жители многоквартирных домов обязаны создать объединение собственников многоквартирных домов либо определить лицо, которое будет управлять домом.Недостатки закона

Если этого не сделать, управляющего назначит исполнительный орган местного совета. "В таком случае существует риск, что дела по управлению домом окажутся в руках недобросовестных управителей, которых в последнюю очередь будут интересовать интересы жильцов", - говорит Антон Каганец, старший юрист ЮК Prove Group.

"В связи с этим настоятельно рекомендуем жильцам многоквартирных домов взять ситуацию в свои руки и не ждать момента, когда назначат "новый хороший ЖЭК", а самостоятельно создать ОСМД, определить правила его работы, выбрать форму управления домом и согласовать взносы", - подчеркивают в компании.  

Специалисты отмечают, что ряд положений принятого закона содержит нормы, которые могут негативно сказаться на положении жильцов многоквартирных домов.

Так, теперь каждый собственник несет обязательства не только по содержанию дома, а и по проведению капитального ремонта.

Государство и местные власти формально теперь не будут нести ответственность за их состояние, а когда дома снимут с балансов коммунальных хозяйств, то надеяться жильцам придется только на себя.

"Если для жителей многоэтажных новостроек и современных жилищных комплексов сумма будет не такой значительной из-за большого количества жильцов, небольшого износа здания, а также по причине того, что капремонт будет нескоро, в то же время для жителей построек советского периода, которым уже сейчас нужен ремонт, такие расходы могут оказаться непосильной ношей", - отмечает Каганец.

Кроме того, собственники многоквартирных домов теперь будут должны нести ответственность за вред, причиненный третьим лицам. Так, жильцы не застрахованы от того, что из-за неполадок с коммуникациями или сооружениями в многоквартирном доме может быть причинен вред имуществу, жизни и здоровью других людей. Согласно новому закону у жильцов возникает обязанность возмещать такой ущерб пропорционально принадлежащей им части в ОСМД.

Опрошенные эксперты опасаются также, что управляющими компаниями в итоге станут те же старые добрые ЖЭКи: или по-новому переоформленные, или через подставные компании. Таким образом, качество услуг останется тем самым, а деньги будут брать в разы больше.

А учитывая, что людям чаще всего сложно самоорганизоваться и проявить инициативу, есть риск, что ответственность за большинство домов переложат именно на управителей. 

В ТЕМУ

За деревья-убийцы никто отвечать не хочет

За прошлую неделю в столице случились две похожие трагедии, связанные со стихией. На Виноградаре (Подольский район) дерево упало на машину, из-за чего погиб 4-летний ребенок. А на Оболони (Оболонский район) сорвавшаяся ветка убила 74-летнего пенсионера. В пресс-службе "Киевзеленстроя" рассказали, что деревья находились рядом с жилым домом, поэтому отвечать за случившееся должен местный ЖЭК, сотрудники которого обязаны проводить проверку зеленых насаждений.

Когда закон (о новом статусе ЖЭКов) вступит в силу, то вместо жилищных контор за придомовой территорией следить станут управляющие органов самоорганизации населения. Кстати, митинговали под Радой в среду, когда принимался закон, и представители ассоциаций объединения совладельцев многоквартирных домов и жилищно-строительных кооперативов. Они требовали президента ветировать закон, а как аргумент - передали Петру Порошенко заключение юридического аппарата парламента: документ нарушает 4 статьи Конституции и других 8 законов.

- Каждое большое дерево имеет свою историю, и сложно его срезать, всегда найдется кто-то, кто будет против, - говорит Сергей Дедов, глава хозяйственной ассоциации ОСМД и ЖСК Киева. - Проблема в том, что "Киевзеленстрой" берет большие деньги за обследование деревьев.

По словам Сергея Макаровича, в свете принятого закона вряд ли что-то изменится, ведь формально за ОСМД земельный участок не закреплен, он принадлежит громаде Киева, а значит, и отвечать за него (или растения на территории) должен Киевсовет или его коммунальное предприятие "Киевзеленстрой". В коммунальном предприятии считают наоборот - это обязанность ЖЭКов и ОСМД.

Городская власть по двум происшествиям создала комиссии, которые должны определить, кто виновен, а милиция возбудила уголовные дела по статье "Несчастный случай".

По теме: Харьковчан начали штрафовать за аварийные балконы