Регистрация    Войти
Авторизация
» » » » Рынок земли: за полгода до открытия

Рынок земли: за полгода до открытия

Категория: Экономика, Общество
Рынок земли: за полгода до открытияУкраинцев интересует, кто сможет стать владельцем отечественных черноземов и возможно ли повторение сценария с пролонгацией моратория на продажу. 

Одной из самых обсуждаемых тем года, который подходит к концу, стал так называемый земельный закон, отменяющий мораторий и должен ввести рынок земли в Украине с 1 июля 2021-го. Если до принятия этого важного документа дискуссии в обществе были вроде нужен рынок земли в нашем государстве или нет, то после перешли в другую плоскость. Теперь украинцев интересует, чего им ожидать от открытия рынка земли, кто сможет стать владельцем отечественных черноземов и возможно ли повторение сценария с пролонгацией моратория на продажу земли. На эти и другие вопросы ответил ведущий юрист компании FAS-UST адвокат Игорь ХАРЧЕНКО.

В одни руки - сто гектаров

- Игорь Михайлович, что бы ни говорили сторонники или оппоненты земельного закона, именно он существенно приблизил Украину к кругу цивилизованных государств, где купля-продажа земли - легальное правовое действие. Как должен работать отечественный рынок и кто сможет стать владельцем земель сельхозназначения?

- Думаю, что рынок земли вряд ли заработает в полном объеме, поскольку Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения», который приняли этой весной, предусматривает, что рынок земли введут с 2024 года. До тех пор только физическим лицам разрешено покупать землю и то в определенных пределах: до 100 гектаров в одни руки. А поскольку у нас в Украине владельцы земли - юридические лица, которые могут вкладывать средства в инвестиционные программы, развитие земли, то, к сожалению, до 2024 года этот рынок будет немного, скажем так, стекаться для накопления каких-то инвестиций, чтобы потом заработать в полной степени и то, на мой взгляд, будет много спекуляций.

Возможно, и это вполне ожидаемо, какие-то большие земельные группы или земельные магнаты будут заинтересованы набрать большое количество лиц, которые по заказу будут скупать землю и так инвестировать. И рынок, на мой взгляд, будет не цивилизованным, а серым. Ведь в такой ситуации селяне вряд ли смогут продать землю за адекватную цену.

- Возможно ли повторение украинского сценария с пролонгацией моратория на продажу земли?
- Если внимательно изучать закон, который приняла Верховная Рада, то там есть норма, которая предусматривает, что рынок земли откроется только в 2024 году. Это и есть своеобразный мораторий. Поскольку еще не факт, что эта норма с 2024-го заработает. Никто же не запрещает Верховной Раде принять решение о продлении этой нормы, если это кому-то выгодно. Поэтому думаю, и такое может произойти.

Ни лоскута иностранцам

- Одним из самых больших страхов украинцев было и остается то, что отечественные черноземы им по разным причинам не достанутся. Итак, кому и сколько земли сельскохозяйственного назначения можно будет купить?
- Эти опасения преждевременны, поскольку редакция закона, которую приняла Верховная Рада, прямо предусматривает запрет в любом виде приобретать землю иностранцам. То она должна быть в составе какого-то предприятия, а конечным бенефициаром является иностранец, или просто иностранец, получивший землю в наследство, в соответствии с законодательством вынужден будет отстранить ее. Конечно, это может негативно повлиять на украинскую экономику, потому что инвестиции сами не придут, поэтому развития сельского хозяйства, как предполагали, очевидно, не будет. Ведь видим: законодатель решил, что земля должна оставаться исключительно в Украине, в одних, так сказать, руках. И бенефициарами, и собственниками земли должны быть только украинцы. До 2024 года физические лица могут приобрести до 100 гектаров земли в одни руки. В дальнейшем закон позволяет покупать землю в 10 000 га для одного владения.

- Однако несмотря на прямую норму закона, наши граждане опасаются, что украинская земля все-таки перейдет в собственность иностранцев. Смогут ли они завладеть ею и нужно ли это им?
- Я думаю, иностранным гражданам и фирмам это не очень нужно. Если же рассматривать нашу землю как инвестиционный проект, тогда да. Совершенно очевидно, что любая коммерческая структура создается для того, чтобы получать прибыль, - это ее основная задача. И землю, конечно, рассматривают как товар или средство производства. То есть любая из иностранных компаний, прежде всего понимает, что-то надо вложить, чтобы получить прибыль. Но понятно: если нет положительной экономической динамики в нашей стране, нет определенной политики, когда инвестиции не застрахованы, вряд ли к нам кто-то придет и вряд ли будет вкладывать средства.

На мой взгляд, кроме того, что мы открыли рынок земли, нужно менять налоговую политику, создавать более лояльные условия для ведения бизнеса. Словом, все нужно делать в комплексе. Сейчас же, в условиях, которые сложились в Украине, завладевать землей нет смысла.

Чтобы в беду не попасть

- Игорь Михайлович, расскажите, пожалуйста, о способах приобретения права собственности на сельскохозяйственные земли в случае отмены моратория.

- Думаю, у нас будет единый способ, не предусный мораторием, кроме бесплатной приватизации земли: купля-продажа, которая может быть на рынке. Владельцы земельных наделов-паев, которые достаточно долго владеют землей, но права распорядиться ею по своему усмотрению не имели, наконец-то будут ее продавать. И граждане, которые могут и хотят купить эту землю, могут так приобрести право собственности. Это, на мой взгляд, нормальный механизм приобретения права собственности на землю, кроме предусмотренных еще действующим законодательством дополнительных механизмов.

Так, землю можно будет купить или, как предусмотрено законодательством, получить свои 2 гектара на безвозмездной основе, пройдя соответствующую процедуру. Для этого нужно обратиться в орган власти, который распоряжается землей, получить приказ, разработать проект землеустройства, согласовать его, утвердить и зарегистрировать за собой право собственности. Это один из способов. Второй способ: когда есть продавец земли, покупатель, и в нотариальной форме они заключают соглашение о купле-продаже. На мой взгляд, это самый простой способ приобретения права собственности.

- Этим правом может воспользоваться любой гражданин Украины?
- На сегодняшний день Земельный кодекс Украины предусматривает, что любой гражданин Украины может воспользоваться правом на получение нескольких видов земельных участков. Один из них - земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью два гектара для ведения личного крестьянского хозяйства. Так же можно строить фермерское хозяйство, на которое государство отводит определенный участок земли, но только для ведения товарного производства сельхозпродукции. Также можно получить до 12 соток земли под садовое хозяйство, огород. Но это касается только земель сельскохозяйственного назначения.

И сэкономил, и по лбу получил

- Как происходит процедура отчуждения земли и практические рекомендации в этом смысле можете дать?
- Прежде всего следует делать надлежащую нормативно-денежную оценку земель. Ни в коем случае нельзя ее занижать, как это часто бывает на рынке, скажем, аренды. Люди договариваются между собой, занижают стоимость земельного участка и так делают необходимые платежи доступными для себя. Но в случае непризнания этого соглашения как такового, что не соответствует закону, или его расторжению, то средства, которые были занижены, человек сможет получить назад. То есть получается, что сам себе на грабли наступил: и сэкономил, и по лбу получил. Я рекомендую всем, кто хочет продать земельный участок, пользоваться услугами специалистов, которые сделают его качественную денежную оценку, и если цена устроит, то в нотариальном порядке оформить сделку.

Об особенностях процедуры отчуждения земли, то прежде всего необходимо найти покупателя на землю, который захочет дать за нее нормальную цену. Договориться с покупателем об особенностях заключения соглашения, найти хорошего нотариуса, это соглашение оформит. Но к этому необходимо провести надлежащую оценку земельного участка, обсудить все пункты договора, внимательно прочитать его и только потом заключать договор.

- Кто имеет преимущественное право на приобретение земли во время продажи, дарения, залога и доверительной собственности?
- Статьей 131 Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преимущественного права на ее приобретение. Это преимущественное право на приобретение земельного участка может быть передано его субъектом другому лицу, обязательное условие передачи - письменное уведомление субъекта владельца земельного участка. Относительно дарения, то здесь нет приоритетов. По доверительной собственности, то человек, которым доверено управлять земельным участком, нужно сообщать, что они могут потерять это право, а в случае их отказа земельный участок можно продать кому-то другому.

Предложение будет превышать спрос
- Какие ценовые тенденции ожидают на рынке земли сельскохозяйственного назначения? Существуют правовые нормативы на ценообразование? Насколько, по вашему мнению, реалистичные прогнозы экспертов относительно стоимости земли от 1500 до 6000 долларов после отмены моратория?

- Закон предусматривает, что до 2024 года земельный участок можно будет продавать исключительно по нормативно-денежной оценке, не дешевле. Какой эта денежная нормативная оценка будет? В каждом регионе своя. И сказать сегодня однозначно, что стоимость двух гектаров земли составит от 1500 до 6000, сложно. Думаю, что у нас очень бедные и сельхозпроизводители, и сильгоспвласникы земель, поэтому рынок, слишком стихийное его открытия, очень снизит стоимость земли. И прогноз экспертов относительно стоимости земли от 1500 до 6000 долларов не очень реалистичен. На мой взгляд, предложение будет превышать спрос, а это очень скажется на цене. Люди будут стараться продать свою землю. Конечно же, найдутся дельцы, скупать ее за бесценок, чтобы, не вкладывая никаких средств, перепродать. Поэтому этот рынок будет очень нестабильным.

- И последний вопрос. Закон предусматривает безналичный расчет при продаже-покупке земли. Не повлечет это, как бывало раньше, двойную бухгалтерию?
- Да, законодатель, предусматривая безналичный расчет при продаже-покупке земли, имеет благие намерения и хотел детенизировать рынок. Для этого покупатель, делая безналичный расчет, обязан подтвердить источник своих доходов. Насколько это удастся на практике, не знаю, поскольку наш народ очень хитрый и может прибегнуть не только к двойной, но и тройной бухгалтерии. Могут вводить различные схемы, благодаря которым удастся обойти эту норму закона. Ведь мы живем в обществе, где, к сожалению, все пытаются найти хоть какую-то лазейку, чтобы обойти законодательство.