Будет ли востребована ипотека под 7% годовых: мнения экспертов и участников рынка

 Кабмин предложил украинцам ипотеку под 7% уже с марта 2021 года. А премьер-министр в начале февраля сообщил, что правительство совместно с Нацбанком разрабатывает еще одну программу ипотечного кредитования, по которой ставка окажется ниже (5%), а действовать она может начать со второго полугодия 2021-го.

Без сомнений, такие планы для рынка недвижимости выглядят очень обнадеживающе. Хоть и идеализировать эти программы ипотечного кредитования не стоит, ведь пока снижение ставки — это в большей мере искусственная мера с компенсациями из бюджета, а не отражение реального положения дел в экономике. Но должно ли подобное волновать потенциальных заемщиков?

Жилье под 7% уже с марта, а позже и под 5% годовых

С 1 марта в нашей стране заработала программа «Доступная ипотека». Ее суть для потенциального покупателя жилья заключается в возможности приобретения в кредит под 7% годовых. Вот другие базовые условия для заемщиков:

• минимальная величина первого взноса составляет 15% от суммы кредита;

• период действия кредита от 5 до 20 лет;

• дополнительные комиссии не должны быть больше 1% от суммы кредиты (до 0.5% за обслуживание и до 0.5% за предоставление гарантий Фонда развития предпринимательства).

Интересно, что изначально стать участником программы «Доступная ипотека» мог ограниченный круг лиц, в том числе только молодые семьи, те, кто состоит на квартирном учете, работники бюджетных сферы и т.д. Но в середине февраля Кабмин упростил критерии для заемщиков. Фактически взять ипотеку под 7% годовых могут все украинцы, у которых нет в собственности жилья вообще или имеющаяся жилплощадь не более 50 м2 на семью.

Механизм ипотеки предполагает компенсацию процентной ставки для заемщика. Соответственно банки будут выдавать кредит на своих условиях (под больший процент), но заемщик будет выплачивать именно 7% годовых. Разницу в ставках банку компенсирует Фонд развития предпринимательства.

По подсчетам Министерства финансов в 2021 году в рамках этой программы ипотечного кредитования жилье смогут получить 5000 семей, поскольку государство планирует потратить около 5 млрд. гривен на компенсации.

Кстати, премьер-министр Денис Шмыгаль сообщил, что правительство совместно с Национальным банком Украины уже работает над разработкой еще одной программы доступной ипотеки. Предположительно, во втором полугодии украинцам будет предложена возможность приобретения жилья в кредит на еще более выгодных условиях — под 5% годовых.

Все ли так гладко?

Для удешевления кредитов в Украине в последнее время активно уменьшали учетную ставку, которая сейчас равна 6%. Но это автоматически не гарантирует, что банки начнут предлагать низкие проценты по кредитным продуктам, уверены эксперты.

Помимо низкой учетной ставки нужна стабильная экономика, которая обеспечит высокую платежеспособность населения. Только в этом случае показатели невозврата займов будут снижаться. Это станет предпосылкой для удешевления любых банковских кредитов и ипотеки в частности.

Во многих банках отмечают, что предложенная программа имеет свои слабые стороны. С одной стороны государство обязуется компенсировать разницу финансовым учреждениям, выдающим ипотечные кредиты. С другой оно перекладывает многие риски и право принятия решений по выдаче ипотеки на банки.

Предположим, в текущем и 2022 году проблем с финансированием программы не будет, а что, если позже они появятся? Новый ипотечный кризис банкам нужен меньше всего. Они заинтересованы в быстрых и эффективных решениях государства в случае любых форс-мажоров. А с этим, как отмечают банкиры, в Украине не все гладко.

Представители компании L.I.Group оптимистичны в своих прогнозах: «Доступная ипотека», конечно же, будет работать и пользоваться спросом, как и различные программы молодежного и социального кредитования. Да, и цифру в 367 кредитов (по данным Нацбанка, столько ипотек за 10 месяцев 2020 года выдано в Украине) превзойти несложно.

Оценивать результаты новой инициативы правительства можно будет через несколько лет, считают в девелоперской компании « Строй Сити Девелопмент». Самыми показательными будут первые 2-3 года, в течение которых государственным структурам нужно следующее:

• постоянно наращивать фонд компенсации, демонстрируя позитивную динамику всем участникам рынка;

• увеличивать пул банков, которые будут участвовать в программе;

• упрощать процедуру предоставления ипотеки, снижая бюрократические проволочки, различные комиссии и т.д.

Экономисты уверены, что важно не только увеличивать финансирование программы из бюджета, но и стабилизировать экономику в целом. Только так реальная ставка по ипотеке приблизится к льготной в 7 или 5%, а значит на компенсацию по одной ипотеке государству придется тратить меньше денег. В результате общее число выданных кредитов будет стабильно расти.

«Доступная ипотека» и рынок недвижимости Украины

Повышение доступности ипотеки способно подстегнуть спрос на жилье, а в этом заинтересованы все застройщики без исключения. Представители строительных компаний преимущественно сходятся во мнении, что работающая программа кредитования способна стать драйвером рынка первичной недвижимости.

По самым скромным прогнозам, в компании «Строй Сити Девелопмент» ждут роста продаж на 20% уже в этом году. Последующая динамика зависит от новых шагов правительства.

А, к примеру, в компании «Интергал-Буд» уверены, что если программа «Доступной ипотеки» распространится в будущем не только на уже готовые объекты, но и на строящиеся, то спрос на жилье может вырасти больше, чем в 2 раза. Дело в том, что у надежных застройщиков к моменту ввода жилых комплексов в эксплуатацию распродано не менее 80-90% всех площадей. Соответственно и выбор жилья для заемщиков не столь велик.

Также участники рынка считают, что если новая программа ипотечного кредитования будет действительно успешна, то возможно даже снижение спроса на аренду жилья.

Некоторые застройщики уже готовы предоставлять финансовые гарантии банкам или правительству, а также взять обязательства по обратному выкупу квартир, если заемщик по каким-то причинам не сможет выплатить ипотеку.

Вместе с тем многие девелоперские компании продолжают работать в направлении создания более выгодных и гибких условий покупки жилья в рассрочку. Такой вариант, как отмечают в «Строй Сити Девелопмент», все еще остается более привлекательным для покупателей в связи с отсутствием переплат, легкостью и скоростью оформления.